Beogradsko tržište nekretnina u 2025. godini izuzetno je aktivno i u segmentu kratkoročnog najma (stan na dan) i u klasičnom izdavanju stanova na mesečni zakup. Ključno pitanje za vlasnike je: koji model izdavanja donosi veću zaradu i bolju isplativost? Kroz detaljnu analizu potražnje, ponude, cena, troškova, rizika, dajemo odgovor na ovo pitanje.
Potražnja: kratkoročno naspram dugoročnog zakupa
Trenutna potražnja za nekretninama u Beogradu visoka je u obe kategorije, ali ima različitu dinamiku. Kratkoročni najam (stan na dan) beleži rast popularnosti zahvaljujući oporavku turizma, sve većem broju digitalnih nomada i učestalosti događaja u gradu. Sa jačanjem festivalske i konferencijske scene i porastom wellness i zdravstvenog turizma, sve više putnika bira stan na dan zbog fleksibilnosti i “domaćeg” ugođaja.
Lokalne atrakcije i manifestacije znatno utiču na kratkoročnu potražnju - na primer, tokom velikih koncerata ili sportskih događaja cene i rezervacije dostižu vrhunac (tokom koncerta Rammstein mnogi su plaćali i 400€ za noć u Beogradu). U špici sezone centralni apartmani mogu postići i 100% popunjenost.
Nasuprot tome, mesečno izdavanje stanova Beograd pokazuje stabilnost i čak hroničan višak tražnje nad ponudom. Posle pandemije, usled priliva stranaca i sve većeg broja studenata i mladih profesionalaca u gradu, potražnja uporno ne jenjava. Najtraženiji su centralni delovi (Vračar, Dorćol/Stari Grad) i moderni kompleksi na Novom Beogradu. Čak i u perifernim opštinama, povoljniji stanovi brzo nestanu čim se pojave u oglasima.
Ponuda i konkurencija
Struktura ponude stanova na dan i stanova za dugoročni zakup razlikuje se kako po obimu tako i po geografskoj raspoređenosti u gradu. Procene kažu da je, realan broj apartmana u Beogradu od 5 - 8 hiljada dakle znatno više nego što su zvanično registrovani.
Većina apartmana za izdavanje koncentrisana je u centralnim opštinama - Stari grad, Savski venac, Vračar, kao i atraktivnim delovima Novog Beograda (Belvil, A blok, West 65, itd.).
Konkurencija među izdavaocima stanova na dan u tim zonama je oštra: za privlačenje gostiju nadmeću se stotinama sličnih apartmana u krugu od par kilometara. To znači da vlasnici moraju ulagati u opremanje, dobru uslugu i online reputaciju da bi se izdvojili.
Nasuprot tome ponuda stanova za dugoročni zakup pokriva ceo grad i uključuje raznovrsne nekretnine, od garsonjera u centru, do trosobnih stanova na periferiji. Ipak, i tu se oseća pritisak: prethodnih godina značajan broj stanova koji su se ranije izdavali dugoročno preusmeren je u stan na dan model, smanjujući ponudu za klasične zakupce i vršeći pritisak na rast kirija. Ponuda dugoročnih stanova je stoga relativno ograničena u odnosu na potražnju, posebno u centralnim opštinama.
Cene i prihodi
U najužem centru Beograda (Stari grad), prosečan mesečni prihod od stana na dan premašuje 1.000€ (pod pretpostavkom dobre popunjenosti), dok je prosečna mesečna kirija za sličan stan oko 500-600€.
Sličan odnos vidi se i za Novi Beograd, gde stan na dan može doneti oko 900-1.000€ mesečno, naspram 500€ koliko iznosi prosečna kirija. Drugim rečima, bruto potencijal zarade kod modela stan na dan jeste veći. Ipak, u nastavku ćemo analizirati strukturu tih prihoda i troškova kako bismo pre konačnog zaključka izvukli procene neto zarade.
U pogledu tipova nekretnina, generalno važi da manji stanovi (garsonjere i jednosobni) postižu veću cenu po kvadratu, jer su vrlo tražene od studenata i samaca. Veći stanovi mogu imati nešto nižu cenu po m², ali apsolutno višu kiriju (često preko 800€ u centru).
Prosečan dnevni najam (ADR) i RevPAR
Kod stanova na dan, ključne metrike zarade su prosečna dnevna cena (Average Daily Rate - ADR) i prihod po dostupnom stanu (Revenue per Available Rental - RevPAR). RevPAR se računa tako što se ADR pomnoži sa popunjenošću.
U Beogradu se ADR za jednosoban apartman u dobroj lokaciji trenutno kreće oko 50-60 €. Ipak, luksuzni ili specifični smeštaji i dalje mogu postići vrlo visoke cene: premium apartmani sa spa sadržajima (đakuzi, sauna) u centru bez problema naplaćuju 100 i više evra po danu u špicu sezone, dok prosečni lepo uređeni stan u centru ide oko 60 € po danu. Takođe cene stanova na dan u Beogradu na vodi, zatim u Belvilu, naselju West 65, daleko prelaze prosečne cene i kreću se oko 100 evra.
Popunjenost ipak varira mesečno, ali prosečna godišnja popunjenost se kreće oko 50-60% (oko 15-18 noćenja mesečno).
Dakle stan na dan koji uspe da ostvari popunjenost 50% sa cenom od 60€ doneće bruto oko 900€ mesečno, dok bi isti stan možda za mesečnu kiriju zaradio 500€. S druge strane, ako popunjenost padne na 30% pri ceni 50€, prihod od oko 450€ može biti manji od onoga što bi vlasnik dobio od fiksne mesečne kirije.
Zato se često kaže da je prag isplativosti kratkoročnog najma negde na oko 50% popunjenosti - preko toga vlasnik počinje značajnije da “pobeđuje” klasičnu kiriju, a ispod toga bi možda bio srećniji sa dugoročnim zakupcem.
Mogućnosti za povećanje kirije
Kada je reč o mogućnostima za povećanje kirije u budućnosti, one su reklo bi se jako male. Nezadovoljstvo trenutnim kirijama je očigledno (i to ne samo u Beogradu), pa se postavlja pitanje kako bi građani reagovali na dodatno povećanje. Dosadašnje reakcije su se uglavnom svodile na migraciju iz skupljih u jeftinija naselja, ali s obzirom na to da se rast dešava i u ovim naseljima, nije isključena i mogućnost promene grada.
Mogućnosti za povećanje dnevnog najma
Kada je reč o stanovima na dan, situacija je tu sasvim drugačija. Za početak uporedićimo cene stanova na dan u Beogradu sa prestonicama u okruženju. Pa tako na primer, Budimpešta beleži prosečan ADR od oko 95-100 €, Beč i druge zapadnoevropske prestonice imaju još više cene često preko 120€ po noćenju, dok Zagreb ima sličan nešto viši ADR od oko 90 €, ali slabiju popunjenost od Beograda koja se kreće oko 40-45%.
Iz ugla turista Beograd je best buy destinacija u kojoj se dobija mnogo za uloženi novac. Sa druge strane vlasnicima ovo otvara prostor za rast cena u budućnosti. Ipak, valja imati u vidu da eventualno podizanje cena ne bi smelo da bude drastično - jer ako dnevni najam postane preskup, mnogi stranci (poput digitalnih nomada) radije će uzeti stan na mesečnom nivou.
Troškovi izdavanja nekretnine
Kada se upoređuje isplativost stan na dan modela i mesečne kirije, neophodno je sagledati i troškovnu stranu. Bruto prihod može biti varljiv ako su i troškovi znatno viši kod jednog modela.
Fiksni troškovi
Fiksni troškovi su oni koji nastaju nezavisno od toga koliko je stan zauzet, odnosno izdat.
-
Održavanje zgrade i komunalije: Vlasnik stana u zgradi ima obavezu plaćanja mesečnog održavanja (zajedničke prostorije, čistoća, lift). U Beogradu se to obično kreće od 1.000 do 4.000 RSD (8-35€) mesečno, u zavisnosti od zgrade. Kod stanova na dan, ovaj trošak ostaje na vlasniku, dok se kod mesečnog izdavanja često ugovori da ga preuzima zakupac
-
Internet/TV pretplata: Cena paketa u Srbiji je oko 2.000-4.000 RSD (17-35€) mesečno za kvalitetan internet i TV. Ovo je čisti trošak poslovanja stana na dan. Kod mesečnog izdavanja, internet obično nije uključen u kiriju.
-
Amortizacija nameštaja i tehnike: Kod stana na dan, ova amortizacija je ubrzana: češće morate zameniti posteljinu, peškire, sitan inventar; brže se habaju brave, kvake, vodokotlići zbog većeg protoka ljudi. Kod mesečnih podstanara trošenje zavisi od stanara, ali generalno je sporije jer isti korisnik dugo koristi pa pazi kako koristi stvari.
Varijabilni troškovi (stan na dan)
Varijabilni troškovi su oni koji nastaju po ostvarenoj rezervaciji, odnosno rastu s brojem gostiju/noćenja. Kratkoročni najam ih ima dosta, dok su kod mesečnog izdavanja skoro nepostojeći.
-
Čišćenje i veš: Nakon svakog odlaska gosta, stan mora biti očišćen i pripremljen za sledećeg. Cena čišćenja u Beogradu je oko 15-25€ po dolasku).
-
Potrošni materijal za goste: Gosti očekuju toalet papir, sapun, šampon, kesu za đubre, možda i kafu, čaj, flašicu vode. To su mali troškovi po boravku, ali se akumuliraju.
-
Troškovi naplate: Ako koristite sistem naplate kartica za direktne rezervacije, tu su provizije 2-3%.
Rizici i nefinansijski faktori
Kada se bira između stana na dan i mesečnog izdavanja, profit nije jedini kriterijum. Tu su i brojni rizici i kvalitativni faktori koji mogu prevagnuti na jednu ili drugu stranu:
-
Regulatorni rizik: Kratkoročni najam je globalno na meti regulatora - mnogi gradovi uvode restrikcije zbog pritiska lokalnog stanovništva i hotelijera. U Srbiji još uvek nema kvota ili zabrane, ali postoji najava da bi država mogla ozbiljnije regulisati ovu oblast pre velikih događaja (npr. Expo 2027).
-
Rizik konflikta sa komšilukom: Loši gosti mogu stvoriti probleme sa komšijama i Upravom zgrade. Žurke, buka, narušavanje bezbednosti (nepoznati ljudi u zgradi) mogu dovesti do prijava i svađa.
-
Rizik neplaćanja i oštećenja: Svaki model nosi drugačiji tip rizika. Kod dugoročnog izdavanja, najveći strah vlasnika je neplaćanje kirije ili režija. U principu: stan na dan nosi više manjih rizika dok, mesečni zakup nosi jedan veći rizik (ako pogrešite u odabiru stanara, imate problem dugoročno).
-
Reputacija i javne ocene: U kratkoročnom najmu, vaš uspeh direktno zavisi od reputacije na internetu - svaka recenzija je javna i utiče na buduće rezervacije. To stvara pritisak da svaki boravak bude savršen ili da brzo rešavate probleme.
-
Lični angažman i utrošeno vreme: Možda i najvažnija nedefinisana stavka je koliko vremena i truda vlasnik želi ili može da uloži. Stan na dan zahteva svakodnevni angažman - komunikacija sa gostima, organizacija čišćenja, rešavanje hitnih problema. Ako radite sve samostalno, može biti prilično stresno baviti se time uz drugi posao.
Struktura stana važan faktor u odluci
Struktura ili kapacitet stana je jedan vrlo važan faktor u izboru između kratkoročnog i dugoročnog izdavanja stanova. Naime, najveći deo ponude stanova na dan čine studio apartmani namenjeni za boravak dve osobe, a onda u manjem broju jednosobni stanovi gde mogu boraviti 4 osobe, dok je najmanje dvosobnih i trosobnih stanova.
S obzirom na to da se rezervacije u najvećem broju obavljaju za jednu ili dve osobe studio i jednosobni apartmani su apsolutno najpogodnija vrsta stanova za kratkoročno izdavanje. Dvosobni i trosobni stanovi retko kada beleže popunjenost svih kapaciteta, a solo putnici i parovi ih izbegavaju zbog viših cena.
Sa druge strane, dvosobni i trosobni stanovi upravo pogodni za dugoročno izdavanje, posebno za porodice, a njihova kvadratura vam upravo omogućava da ga izdajete po višoj ceni. Tako je velika šansa da ćete u situaciji kada imate veliki stan više novca zarađivati od dugoročnog izdavanja, nego kratkoročnog, čak i u slučaju da se nalazi u centru Beograda.
Rezime - poređenje neto zarade i preporuke
Na samom kraju možemo sumirati kada je isplativije izdavati stan na dan, a kada mesečno.
Kratkoročni najam (stan na dan) je finansijski isplativiji uglavnom u scenarijima visoke popunjenosti i atraktivne lokacije. Kada stan ima bar 15-20 noćenja mesečno po dobroj ceni, vlasniku nakon svih troškova može ostati 10-30% više nego što bi dobio od fiksne kirije.
Prednost kratkoročnog najma posebno dolazi do izražaja u vrhunskim zonama (centar, turistička mesta) i ako je stan luksuzno opremljen - tada razlika može biti i veća (npr. luks apartman sa spa sadržajem može zaraditi značajno više od standardne luksuzne kirije).
Dugoročni najam je bolja opcija u situacijama stabilne ili manje tražnje za kratkoročni turizam (npr. stan na periferiji, ili u zgradi gde nije poželjno dovoditi turiste), kao i kada vlasnik želi minimalan rizik i trud.
